Er is een goede reden waarom miljoenen mensen elke week afstemmen om Fixer Upper, Flip of Flop, Rehab Addict en This Old House te bekijken. Of ze nu geïnteresseerd zijn in huisverhuizingen, renovaties of programma's die zich richten op makelaars, Amerikanen hebben duidelijk een obsessie met de woningbouw en de carrières die eromheen draaien. Maar het zijn niet alleen de televisieprogramma's die ons boeien. Volgens GALLUP News is onroerend goed de meest favoriete investering onder Amerikanen. In feite zegt 34 procent van de mensen dat dit de beste langetermijninvestering is die er is.
Om beter te begrijpen hoe mensen geld verdienen op de huizenmarkt (en onderweg een aantal grote televisie-misvattingen ontkrachten), hebben we met vier vrouwen gesproken die indrukwekkende bedragen hebben verdiend via allerlei onroerendgoedprojecten. Of het nu een bijzaak is of hun volledige carrière, hier is hoe echte mensen - geen televisiesterren - het doen.
Adela Mizrachi, 41, Flipper
Locatie: buitenwijken van Chicago
Beroep: Communicatiemanager en blogger bij Read My Flips
Aantal woningen: 2 (voor nu)
Jaren in onroerend goed: 1.5
Geld verdiend tot nu toe: $ 117.000
Wat heeft u aangetrokken tot onroerend goed? Ik heb onroerend goed altijd gezien als de basis voor rijkdom op lange termijn. Het berijdt de economische ups en downs een beetje beter. Het is eigendom, het is land - u bezit iets. Het is niet zoals een aandeel waarvan u niet echt weet wat u bezit.
Hoe ben je begonnen? Mijn vriend John en ik begonnen te daten, en hij was al eerder omgedraaid. Hij is een erkende makelaar bij Mark Allen Realty. Binnen zes maanden na ons daten, kochten we ons eerste eigendom en spanden het samen.
Is het belangrijk om een partner te hebben? Ik zou dit niet kunnen doen zonder John. Hij doet alle marktanalyses en hij doet veel van het werk - zo hebben we veel geld bespaard. Het is een fulltime baan tussen ons twee.
Het meest uitdagende deel: de grootste hindernis is om van nul naar één eigenschap te komen. Als je eenmaal de eerste hebt doorlopen, gebeurt er zoveel dat het heel duidelijk wordt of het de moeite waard is om het opnieuw te doen. We doen nu constant aanbiedingen.
Het vinden van betrouwbare en redelijke aannemers is een andere grote uitdaging - het is bijna twee tegenovergestelde uiteinden van het spectrum. Als ze betrouwbaar zijn, rekenen ze waarschijnlijk veel meer.
En het vergunningsproces kan overweldigend zijn. Ik denk niet dat veel mensen begrijpen hoe bureaucratische dorpen kunnen zijn. We stoppen bijvoorbeeld met papier voor een vergunning en het duurt een maand tot zes weken om iets terug te krijgen. En je mag het huis niet aanraken voordat je de vergunning krijgt.
"Ik zou een boek moeten schrijven met de titel 'Wat HGTV je niet vertelt.'"
Hoeveel geld heb je nodig om aan de slag te gaan: ik zou een boek moeten schrijven met de naam What HGTV Not't Telling You . Wat me gek maakt, zijn hun snelle berekeningen. Er zijn bedrijfskosten, belastingen, verzekeringen, rente - al die dingen kloppen. Ze houden ook geen rekening met makelaarskosten. Aan het huis dat we omgedraaid hadden en verkocht voor $ 275.000, gaf ik $ 13.760 uit aan makelaarskosten.
U moet budgetteren voor sluitingskosten bij de aankoop, die 1, 5 procent van de aankoopprijs zijn, sluitingskosten bij de verkoop, die 1, 5 procent van de after-reparatiewaarde (ARV) zijn, makelaarskosten, die 5 procent van de ARV zijn, en bedrijfskosten die belastingen, verzekeringen, nutsvoorzieningen en rente dekken, die ik gewoonlijk schat tussen $ 1.000 - $ 1.500 per maand. Dan moet je dat allemaal optellen bij de kosten van het onroerend goed en de kosten van de renovatie. We doen meestal een buffer van 5-10 procent voor onverwachte kosten die ontstaan tijdens de renovatie. En je moet jezelf afvragen, kan ik me dit veroorloven? omdat dat zou kunnen gebeuren.
Beste tips voor beginners: Verdubbel de hoeveelheid tijd die u denkt te moeten besteden. Als je denkt dat het een maand gaat duren, verander dat dan in twee. En je eerste project zal altijd veel meer tijd kosten, omdat je nog steeds de wateren test, en als je eenmaal weet wat je leuk vindt, ga je het gewoon van huis tot huis herhalen.
Jamie Crouch, 33, agent en property manager
Locatie: Tulsa, Oklahoma
Beroep: makelaar in onroerend goed, ondernemer en vastgoedbeheerder
Aantal eigendommen: 4 (inclusief haar eigen huis) plus 35 die ze beheert
Jaren in onroerend goed: 14
Geld verdiend tot nu toe: $ 200.000 +
Wat heeft u aangetrokken tot onroerend goed? Wanneer u onroerend goed voor de lange termijn bezit, noemen we dit wake-up geld, want zodra u wakker wordt, verdient u geld door het bezit van huurwoningen. Ze genereren inkomsten zonder dat u hoeft te gaan werken. Het is een leuke hulpbron en iedereen kan het. In plaats van een 401k te hebben, wordt mijn pensioen onze vastgoedbeleggingen. Wanneer ik de pensioengerechtigde leeftijd naderen, worden ze afbetaald, dus al die cashflow uit huur zal zijn wat ik voor mijn pensioen verdien.
Hoe ben je begonnen? Onroerend goed zit in mijn bloed. Mijn ouders bezaten huurwoningen toen ik een kind was en op 19-jarige leeftijd vroegen ze of ik bereid zou zijn om ze te gaan beheren. Toen ik naar de universiteit ging, deed ik minder in onroerend goed en kreeg ik mijn onroerendgoedvergunning.
We begonnen met het bouwen van ons eigen onroerend goed (mijn man is een aannemer), en toen door dat huis te verkopen, konden we genoeg geld verdienen om neer te zetten en te investeren in onroerend goed.
Is het belangrijk om een partner te hebben? Mijn man is mijn vrije arbeid. Hij is erg handig en hij werkt voor een commercieel aannemersbedrijf.
Het meest uitdagende deel: het moeilijkste voor mij was om te beginnen. Vóór 2008 was de kredietsector heel anders. Nu hebben meer geldschieters ongeveer 20 procent minder nodig, dus het is echt moeilijk om aan de slag te gaan als je geen contant geld hebt.
De beste manier om te beginnen is van uw huis een huurwoning te maken wanneer u klaar bent om te verhuizen - zo doen de meeste mensen het, omdat het moeilijk is om de vereiste 20 procent naar beneden te krijgen. Als je eenmaal begint, wordt het oneindig veel gemakkelijker.
"Als je er niets vanaf weet en je blindelings erin springt ... een slechte deal zal je volledig tenietdoen."
Het meest lonende deel: het is moeilijk om uw rijkdom en onroerend goed te laten groeien, is een geweldige bron voor mijn man en ik geweest om precies dat te doen. We begonnen te investeren in onze jaren twintig.
Hoeveel geld u nodig hebt om te beginnen: het hangt van veel factoren af. Onroerend goed is niet gesneden en droog. Elke deal is anders. Ik beveel de "50 procent-regel" aan: als u een woning heeft waarin u geïnteresseerd bent, kunt u onderzoeken hoeveel deze zou huren en dan zou ongeveer 50 procent van die huur uitkomen voor uitgaven, verzekeringen, reparaties, enz. Vervolgens bepaalt u wat uw hypotheekbetaling zal zijn en of de kasstromen stromen en u geld verdient, dan is het gerechtvaardigd verder te kijken.
Beste tip voor beginners: u moet uitzoeken wat u onroerend goed voor u wilt laten doen. Wilt u dat dit uw pensioenplan wordt en dat helpt aanvullen? Probeer je snel geld te verdienen? Je moet uitzoeken welk doel je hebt en dan iemand in je omgeving zoeken, een mentor, die je er doorheen kan helpen en de ins en outs kan uitleggen.
U wilt er ook voor zorgen dat u een goed team heeft - een aannemer die u kent en vertrouwt, een CPA om u door uw belastingen te leiden, een vastgoedbeheerder als u het niet zelf wilt beheren, en een makelaar die gespecialiseerd is in beleggingen. Als je er niets van weet en je blindelings erin springt, dan zal een slechte deal je volledig wegvagen.
Nichole Stohler, 44, ondernemer
Locatie: Scottsdale, Arizona
Beroep: Ondernemer, Meergezinswoning en Hotelbelegger
Aantal eigendommen: 1 hotel en 3 huizen
Jaren in onroerend goed: 8
Geld verdiende tot nu toe: "We verviervoudigden onze initiële investering in 2012 binnen vier jaar."
Wat heeft u aangetrokken tot onroerend goed? We waren twee jaar getrouwd; we hadden echt geen geld, dus besteedde ik veel tijd aan het lezen van persoonlijke financiële boeken en door dat proces kwam ik Rich Dad Poor Dad tegen . Ik heb ons meteen aangemeld voor een seminar over onroerend goed om meer te weten te komen over beleggen, en we zijn er meteen bijgekomen.
Hoe ben je begonnen? We kwamen erachter dat de universiteit in onze stad verschillende eigendommen bezat, maar deze niet wilde beheren, dus we hebben ze allemaal op verkopersfinanciering. We hoefden geen leningen aan te gaan, maar we moesten wel met aanbetalingen komen en we gebruikten creditcardvoorschotten om dat te doen. We wisten niet echt wat we deden. De realiteit is dat het seminar je op hol zet, maar ze gaan niet over praktisch management en wat er echt in gaat. Er waren zoveel stukken die we niet begrepen.
We waren er niet in geslaagd. We moesten uiteindelijk de eigendommen teruggeven, we verloren geld gedurende die tijd en we hadden schulden van de creditcardvoorschotten. Ik werd 's nachts wakker, kon niet slapen, vroeg me af hoe we onszelf uit dit gat zouden klimmen. Onze oplossing was om ons huis te verkopen en bij mijn ouders in te trekken.
We hebben lange tijd niet meer geïnvesteerd. Toen, in 2011, kreeg ik de bug opnieuw en dacht dat we het beter konden doen. We zijn de tweede keer succesvol geweest, maar we zijn nooit vergeten wat we in het begin hebben doorgemaakt.
"Ik werd 's nachts wakker, kon niet slapen, vroeg me af hoe we uit dit gat zouden klimmen."
Is het belangrijk om een partner te hebben? Ik denk niet dat het nodig is, maar het helpt om de werklast te delen.
Het meest lonende deel: mensen helpen. Mijn man is erg trots op een van onze beheerders. Hij maakte eerder fouten in zijn leven en zat in de gevangenis voor geweldloze misdaden, zodat niemand hem een kans zou geven. Mijn man zag dat hij een harde werker was en iemand met leidinggevende vaardigheden, dus hielp hij hem de kneepjes van het vak te leren. En toen we dat onroerend goed verkochten, raadde mijn man diezelfde heer ten zeerste aan de nieuwe eigenaren aan, zij namen hem over, verhoogden zijn salaris en nu beheert hij drie onroerend goed.
Hoeveel geld heb je nodig om te beginnen: ga je in het pand wonen, of heb je al een eigen hoofdverblijf en ga je dit alleen kopen als een onroerend goed voor investeringen? Dat is echt een belangrijke beslissing, want als je in het pand gaat wonen, kun je een FHA (federale woningadministratie) lening, VA (veteraanzaken) lening of een lening met heel weinig geld krijgen. In feite is een VA nul geld omlaag.
Het hangt af van de markt, maar op dit moment moet je ongeveer 25 procent van de aankoopprijs omlaag. Voor het grootste deel van het land kun je nu ongeveer $ 200.000 voor een huis berekenen, en daar heb je 25 procent van nodig. Je hebt ook wat reserves nodig.
Beste tip voor beginners: onroerend goed is de moeite waard, maar het is niet perfect, dus breng uw verwachtingen op het juiste niveau. Plan voor een langzame bouw - misschien één woning per jaar.
Vraag ook om hulp. De meeste andere investeerders zullen u helpen — ga naar een gemeenschapsgroep of een Meetup. En BiggerPockets.com is zonder twijfel een van de meest waardevolle gratis bronnen voor iedereen die in onroerend goed wil investeren.
Keisha Blair, 40, verhuurder
Locatie: Ottawa, Canada
Beroep: Verhuurder, ondernemer
Aantal woningen: 3 (2 in Canada en 1 in New York)
Jaren in onroerend goed: 10
Geld dat tot nu toe is verdiend : het bood me het soort financiële vrijheid waarvan ik weet of ik vrij moest nemen. Nadat mijn man stierf, nam ik een jaar onbetaalde sabbatical en daar zat onroerend goed achter. En een van de redenen dat ik het me kan veroorloven om mijn drie kinderen op een privéschool te plaatsen, is vanwege onroerend goed.
Hoe ben je begonnen? Ik ben tien jaar geleden begonnen toen ik besefte dat werkgeverspensioenen niet waren wat ze konden zijn. We zijn gaan investeren in onroerend goed om die kloof te dichten. Destijds was ik niet echt geïnteresseerd in aandelen. Ik was meer geïnteresseerd in tastbare investeringen die ik kon zien. Onroerend goed was een van die tastbare activa waar ik elke dag langs kon rijden om naar te kijken. We zijn klein begonnen met slechts één appartement in ons gebied dat niet moeilijk te huur zou zijn omdat het in een gebied was dat dicht bij scholen, parken, bushaltes en diverse voorzieningen lag.
Is het belangrijk om een partner te hebben? Ik begon te investeren in onroerend goed toen mijn man nog leefde. We hebben het samen gedaan. [Nadat hij stierf] besloot ik [de eigenschappen] te houden en het alleen te doen. Ik heb al mijn investeringen behouden en het is het beste wat ik ooit heb gedaan. Ik zou alleenstaande vrouwen of zelfs weduwen aanmoedigen om onroerend goed als een investering te beschouwen. Het kan alleen worden gedaan.
"Wanneer het leven plotseling een wending neemt, denk je, godzijdank, ik heb deze investeringen. Vrouwen moeten overwegen hun investeringen te diversifiëren. Het is altijd goed om voorbereid te zijn."
Het meest uitdagende deel: nadat mijn man was overleden, was het echt een uitdaging. Hij zou het grootste deel van het werk doen op het gebied van eigendom en onderhoud. Hij was ook een CPA, dus hij zou de boekhouding doen wanneer de belasting tijd was. Uiteindelijk heb ik een property manager aangenomen. Het was duurder, maar handiger.
Het andere dat ik uitdagend vind, zijn vacatures. Laten we zeggen dat je een vacature voor zes maanden hebt, je moet het onroerend goed zo lang dragen zonder inkomsten te ontvangen. En met vacatures komt omzet en het opnieuw gereed moeten maken voor nieuwe huurders. De omzet is duur.
Het meest lonende deel: de flexibiliteit om vrije tijd te nemen, voor jonge kinderen te zorgen, of om andere interesses of carrières na te streven. Ik ging er niet eens over nadenken over deze dingen, maar toen stierf mijn man toen ik net 31 was. Wanneer je leven plotseling een wending neemt, dan denk je, godzijdank, ik heb deze investeringen omdat deze me zullen helpen zorg voor de kinderen. Vrouwen moeten overwegen hun investeringen te diversifiëren. Je weet het nooit en het is altijd goed om voorbereid te zijn.
Hoeveel geld u nodig hebt om te beginnen: u moet over voldoende middelen en een financieel kussen beschikken. Er zijn verschillende manieren om dit te doen - hefboomwerking, herfinanciering, HELOC (home equity kredietlijn). Maar wat het ook is, maak niet teveel gebruik van jezelf.
Het is moeilijk om een cijfer te bepalen, maar u moet genoeg hebben voor de aanbetaling en onderhoud. Voor onderhoud heb ik een klein bedrag gereserveerd, zoals $ 150 per maand. Precies genoeg zodat als er iets gebeurt, als er een noodgeval is, ik het kan financieren.
U moet ook budgetten voor drie tot zes maanden zonder huurder. In de meeste gevallen eindigt u met een woning zonder huurders en kunt u pas na de sluitingsdatum adverteren voor huurders, dus dat scheelt misschien vier maanden - in het slechtste geval zes maanden. Misschien kom je erachter dat ze niet ideaal zijn en moet je ze afwijzen omdat je denkt dat het misschien niet werkt. Ik moest afstand doen van het inkomen om de juiste huurder te vinden.
Beste tip voor beginners: mijn beste advies is om te kijken naar gebieden waar onroerend goed prijzen niet alleen stijgen, maar ook aantrekkelijk zullen zijn voor huurders - rond universiteiten, in de buurt van bedrijven, in de binnenstad gang. Hoewel het meestal een beetje duurder is, werkt het zeker omdat het risico op leegstand en omzet lager is. En ik investeer nooit in een woning waar ik niet zou wonen.
